第16話
6回目の離婚調停！妻側弁護士がマンションの無料一括査定を取ったら驚くべき価格が！
妻が出ていって9ヶ月
次回の調停から、離婚の条件について本格的に話し合うことになりました。
ヤマトは投資用マンションを2部屋保有しています。
買ってから3年経ってますが、かなりの評価額になると思われます。
そのため、離婚条件の最大の争点は間違いなく投資用不動産の財産分与になるでしょう。
今日は奥さまは来ておりません。
代わりに、弁護士3人が代理出席されてます。
まず、奥さまの入籍時と別居時の預金残高のコピーをお渡しします。
ありがとうございます。
まず、面会交流についてですが、当初は3ヶ月に1度ほどでどうでしょう？
さすがに、離婚直後から毎月行うのは現実的には難しいと思います。
特に2歳を超えたくらい年齢ですと、なかなか思い通りにはならないでしょう。
もしその状況で面会交流をしようと思うと、ヤマトさんと奥様、そして娘さんの全員にとって負担になると思われます。
そのため、当初は3ヶ月に1度の頻度が良いと思うのですが、どうですか？
なるほど。前向きに検討します。
これは、妻側の本音の要求だろう。
ただ、これは娘のことを考えれば納得できる内容だ。
この提案は同意しよう。
次に、ヤマトさんの保有している不動産ですが、評価額を決めましょうか？
奥さまの弁護士は、『不動産会社による査定を取って、それを財産分与の基準にしてお金で清算しましょう』と言っておられますが。
この発言が出るということは、投資用不動産は私が保有し続けることを前提としているのだな。
もし『保有を継続したいのだったら～』などと言ってきたら面倒だったが助かった。
妻側弁護士の作戦ミスだ。
ありがたい。
ただ、もし一括査定を取られるとかなり高い評価額となるだろう。
できるだけ低い金額にできないか…。
こうなったら…。
不動産会社による査定など、依頼主の思うような金額に操作できます。
妻の弁護士が、『とても高く出す様に』と依頼すれば現実からかけ離れた高い金額が出てきますよ。
では、何を基準にしますか？
私は低い金額に定めることが重要だ。
少し無理な主張でも、最初は低い金額を主張しよう。
その金額は、固定資産税評価額。
妻側弁護士が簡単に受け入れないだろうが、
最初はけん制としてこの主張をしよう。
※固定資産税評価額は、実勢の価格よりかなり低く出る傾向があります。
固定資産税評価額を基準にすべきです。
税務署からの資料によると、2部屋で計4,000万円です。
さすがに低すぎないかね。
ローン残高より低いから、マイナスの資産になってします。
不動産会社が自由に金額を出す査定と違って、固定資産税評価額は役所が決める金額なので信頼性が高いと思います。
分与対象額がマイナスになるということは、分与の議論をしなくては良いのでは？
奥様の弁護士に伝えてみます。
現状では金額にかなりの開きがあるので、どこかで歩み寄りをしなければなりませんね。
奥様の弁護士は、追加の資料として融資返済予定表などの経営状況の資料が見たいと言っています。
わかりました。
資料をまとめて、裁判所と妻側弁護士事務所に送付します。
こうして6回目の調停が終わりました。
やはり妻側弁護士は、私の投資用不動産をガンガン攻めて来る雰囲気を感じました。
できるだけ財産分与として多くの金額を得ようとしてくるのでしょう。
また、かなり詳細な不動産の資料を要求してきました。
本格的に分析しようとする雰囲気を感じます。
帰宅後、求められた資料を送付しました。
家賃状況とその明細。
融資返済予定表。
土地と建物の現在事項証明書。
売買時の契約書。
妻側弁護士は、これらの資料を元に、
懇意にしている不動産会社に査定を依頼するのだろう。
正直、相手に財産をくまなく調べられるのは抵抗があります。
しかし、ここで無駄に抵抗して時間が過ぎると、裁判で離婚が認められる別居期間3年が近づいてしまいます。
私としては現在の優位な立場で一気に決着をつける必要があるのです。
資料を送付してから1か月後…。
とある週末の夜、A4サイズの封筒が届いていました。
妻側弁護士事務所からです。
とても分厚い。
なんだろう？
おそるおそる開けてみました。
三冊の分厚い書類が入っていました。
その題名は…
『不動産価格査定報告書』
妻側弁護士は、私の投資用不動産の査定を取ったのでした。
複数の不動産業者に査定を取ったのです。
無料一括査定で複数の不動産業者に価格を聞いて、その中で最も高額の金額を出した不動産業者に、詳しい査定書を作ってもらったようです。
私は、おそるおそる査定書を手に取りました。
査定書には、〇井住友トラ〇ト不動産の名前がありました。
大手不動産会社による査定でした。
※不動産価格査定書
私は、実際に不動産の査定書を見るのは初めてでした。
始めのページからじっくり見ていきます。
【1ページ目】概要
最初は不動産の概要が書かれています。
地番、住居表示、土地面積、地目、接道、用途、建蔽率、容積率など。
【2ページ目】位置図
地図と所在位置などが書かれています。
【3～4ページ目】公的価格との比較
ここからは、積算法による価格算出が書かれています。
公示価格、基準地価格、相続税路線価、固定資産税評価額。
路線価、公示地価、個別要素から計算されています。
【5～6ページ目】周辺事例との比較
周辺事例を参考に、当該不動産の価格水準を求めています。
【7～9ページ目】積算法の推定価格
前ページまでで求めた価格水準に、土地の形状などの個別要素を加味します。
そして、積算法によって推定価格を求めています。
【10～11ページ目】収益還元法の推定価格
ここから収益還元法による価格算出が書かれています。
収益不動産は、ほとんどの場合は収益還元法で取引されています。
私の不動産は、利回り4.5～5.0%ほどと推定されていました。
【12ページ目】査定価格
最後に査定価格が記載されています。
ヤマトの投資用マンションの査定価格を公開します！
1部屋目
購入価格 3,000万円
査定額 3,400～3,600万円！
2部屋目
購入価格 3,100万円
査定額 3,500～3,700万円！
投資用不動産の査定金額
合計約7,000万円！
査定の金額を見た瞬間、
思わず天を見上げてしまいました…。
7,000万円…。
何か別世界のモノを見ている様だ…。
査定額は合計で約7,000万円！
これは大手不動産会社が出した評価額だ！
この時点の融資残高は約5,000万円。
したがって、財産分与の対象額は約2,000万円！
これは、不動産を売却した時に手元に残る金額です。
（実際には売却時は手数料や税金が伴います）
また、貯金は600万円ほどあります。
つまり、預金と不動産で約2,600万円の資産を持っているということになるのです。
何か別世界のモノを見ている様な気分…。
私は何も特別な能力を持ち合わせていない。
学生時代は、優秀ではなかった。
先生に可愛がられることもなかった。
運動神経も良い方ではなかった。
異性にもモテなかった。
友達もたくさんいる方ではなかった。
バイトで先輩と性格が合わずに、
思いっきり蹴られて辞めたこともあった。
社会人生活でも、テキパキ仕事をできる方でもない。
気が利く方でもない。
仕事で大変大きなミスをして、
思いっきり怒られたこともあった。
しかし、
この7,000万円という査定額はなんだ！？
貯金と不動産で、財産分与対象が2,600万円にもなる状況は本当なのか！？
就職したときは、ほぼ無一文だった。
上京したばかりの頃は、遊んでばかりいて全く貯金はしていなかった。
時々給料日前にお金が足りなくなって、父親に5万円を借りたりした。
それが、妻と結婚してからたった約4年間で2,600万円もの資産を増やすことができた。
私は、こんなにも成長していたのか…。
この日、改めて保有資産の大きさに見とれてしまいました。
何より、これほどの資産があるのは不動産投資のおかげです。
不動産投資…。
たくさん勉強をした。
休みの日は、セミナーや現地調査にたくさん出かけた。
うまく買えないこともたくさんあった。
悔しい思いや、大変焦るような思いもした。
ただ、この査定書に書いてある評価額を見て思いました。
不動産投資をしていて、本当に良かった。
この日、
夜が更けるまで、
今までの人生を振り返っていました…。
